“以房控人”渐入窘境

编者按:一线城市近期地王频出,重走“面粉贵过面包”的套路。一时间,业内外纷纷表示“看不懂”。非理性的人认为在当前市场泡沫化的情况下,开发商也是激情拿地,将来一旦泡沫破灭,“地王”可能变“地亡”。而所谓理性的评论者则会搬出若干理由,如时间换空间,货币供应因素,政府控地因素,比照香港房价找合理性。但现实是,当前一线城市已经进入了高地价推动的高房价阶段,居民收入增幅远低于地价房价增幅。商务成本高企,不但低端制造业被挤了出去,以华为、腾讯为代表的高技术产业公司也在考虑搬迁,这不得不引起重视。近两年一些超大城市开始流行“以房控人”,没有房票+钞票,越来越难在大城市生存,这个思路从静态看貌似有一定道理,人口真可能被控制住了,但从动态和结构角度看,创新类的年轻人才很可能因高房价被迫离开,高科技企业也会因为超高的商务成本而远离,这对未来这些城市活力、潜力、吸引力都有巨大的影响。

近日,前有华为搬到东莞,后有腾讯事业部要求搬到广州的种种传闻沸沸扬扬,类似此前英特尔和联合利华先后搬离上海的震荡,背后折射出的深圳高房价对产业挤出因素不容忽视,似乎高房价与产业发展已经站到了天平的两端,孰轻孰重,到底该如何拿捏?

房价、产业互为因果,理想状态可实现同步增长

理想情况下,房价与产业相得益彰,两者之间相互促进、共同发展,一方面,产业较快发展有助于提升城市吸引力,有序引导更多的外来人口前来生活就业,进而支撑房价持续稳步增长;另一方面,逐步抬升的房价有助于吸引大批房企前来开发投资,对于充实地方财政收入可谓大有裨益,地方政府也有更大的动力投资建设诸如道路、轨交、教育、医疗等市政配套,进一步改善城市的投资环境,吸引更多的高端产业、高素质人才积极进驻,在一定程度上也有利于促进城市经济再次腾飞。

高房价抬升企业经营成本,进而抑制产业发展

目前,热门一、二线城市房价涨幅明显超出市场可以承受的区间范围,房价过快增长已然打破产业、房价两者之间的微妙平衡点。正所谓物极必反,高房价不可避免地会引发一系列的严重问题。对于企业而言,高房价最大的影响便是经营成本上升,在高房价的作用下,写字楼租金及物业管理费用将有所上涨。与此同时,员工的日常生活成本增加,也会向资本方要求更高的薪资报酬,企业不得不增加日常运营的成本支出。更为重要的是,一旦日常生活成本难以转嫁,员工可能会选择放弃在大城市生活就业,进一步加剧中低端制造业“用工荒”的局面。

我们留意到受制于高房价,东部沿海城市部分企业难以承担成本上涨,逐渐开始向中西部区域迁移。并且,企业城市迁移的现象愈来愈多,规格也越来越高,已经由原先的低端制造业转移逐渐演变成中高端制造业转移。

警惕产业空心化,无实体产业支撑金融、服务业转型终是无源之水

短期来看,在产业转移的过程中,必然会引发产业空心化。深圳龙岗区官方报告显示,如果剔除华为,龙岗区工业总产值将下降14.3%,影响程度不可谓不大。值得一提的是,因部分员工长期在低端制造业工作,固有的知识水平、工作技能决定了他们成为就业的弱势群体,在产业转移的浪潮中,再就业的难度可想而知。处理不佳甚至会引发一系列的民生问题,地方政府不得不引起重视。

长期来看,产业转移有助于区域经济一体化发展。以纽约市为例,1950-2001年纽约市制造业就业人数显著减少,而高端服务业逐步成为吸纳居民就业的最大行业,顺利完成了从低端制造业到高端服务业的升级过程,纽约一举奠定了世界金融中心的地位,华尔街也成为美国金融市场的代名词。产业转移本质上是企业根据自身发展特点,寻找资源禀赋相关性更高,更能支持企业快速发展城市的过程,有利于充分发挥各线城市的资源禀赋,支持企业更好更快发展。

然而,纽约也是世界的纽约,一味照抄纽约发展的经验,将中低端产业全部搬离,腾出空间发展高尖端产业,恐将面临较大的风险。突出表现于两个方面,首先,没有实体经济支持,可谓是动摇了金融产业发展的根基,金融必将成无水之源,泡沫化、空心化等问题将逐渐浮出水面,违约风险不容忽视。其次,各线城市发展千篇一律,难以形成比较优势,往往会引发恶性竞争,届时经济发展将成难以企及的目标。

综上所述,高房价是投资方向趋同、投资资金蜂拥所引发的结果,可能会引发产业空心化、资产泡沫化等一系列问题,苏州、南京、合肥等热门二线城市高房价风险不容忽视,地方政府需积极介入,在必要的情况下继续加码调控政策,有序引导房地产市场回归至均衡水平。

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