疯狂拿地的房企网红们:很多溢价率超过200%

6月前三天,北京、上海、深圳、厦门等城市一宗宗高价地的成交,给土地市场再添一把火。今年以来,全国诞生的新地王已经超过100个。毫无疑问,地价成为了绝对的热搜词,而与它一起上头条的,还有众多的土地“收割机”——房企们。其中,既有突然杀入土地市场的黑马,也有一直保持激进特色的“老手”。

新晋网红——信达地产

6月1日,在上海的土地拍卖会上,信达地产以58.05亿元总价、303%的溢价率拿下宝山区顾村地块。就在5天前,信达地产还与万科联手,以123.18亿元的总价拿下杭州奥体上主地块,刷新了今年全国土地出让的总价纪录。不过,一小时后,就有消息传出,万科因超过授权价跟信达“拆伙”。

接连的大手笔,让信达地产成为土地市场的新晋“网红”。自2008年上市以来,信达地产的项目主要分布在宁波、嘉兴、台州等长三角地区和合肥、芜湖等中部地区,项目以二三线城市为主。不过,从2015年下半年开始,信达地产一跃成为土地市场的黑马,在上海、深圳、杭州、合肥等城市疯狂拿地,并刷新所在区域的最高土地价格。统计数据显示,2015年7月至今,信达地产已收获6个地王。

信达地产的规模并不大,疯狂收敛高价地,后期将如何运作?北京晨报记者发现,信达地产拿地后也有套路,即引入有经验的合作者共同操盘,如广州天河地块、上海新江湾地块便先后引入中国金茂和泰禾集团合作开发地块。

从早期在二三线城市默默徘徊,到现在接连吞下数宗高价地,信达地产的底气何在?根据信达地产2015年年报显示的股权结构,信达地产由信达投资控股,而信达投资隶属于中国信达。中国信达是四大资产管理公司之一,由财政部控股。有母公司这个金融大鳄做靠山,信达地产当然有“任性”的资本。

老牌网红——融创、保利

统计数据显示,今年以来诞生的百个地王的制造者多为上市公司,就连万科、绿地、招商等以风格稳健、风控严格著称的开发商也拿下多宗价格高昂的土地。最令人侧目的,是融创中国和保利地产,两家企业今年上半年在土地市场上已经分别砸下超过200亿的重金。

以激进为特色的融创中国自然没有错过上半年在土地市场的争抢,1月25日,融创拿下佛山和杭州两块高价地。随后,在南京、宁波、合肥等地也分别出手。5月11日,其以溢价率112%、总价30亿拿下上海松江泗泾地块,成交楼面价高达3.8万元/平方米,引得业内一片惊叹。

融创出手并非完全不理性。其2015年年报显示,截至2015年年底,融创中国手持现金270亿元。因此,和信达地产相比,融创在土地市场的“疯狂”,没有特别的让人感到意外。3年前,融创便以7.3万元/平方米的楼面价拿下北京农展馆地块,刷新了当时北京的最高单价。目前该项目的7号楼已经在售,已签约的最高成交价格接近20万元/平方米。虽然在土地市场“买买买”,但是融创中国董事会主席孙宏斌依然认为当前土地市场存在泡沫,“当前是房价一日千里,地价一日万里。做开发商应该是小心一点,谨慎一点。”

作为央企的保利地产今年在土地市场的屡屡大手笔也同样令人侧目,在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市几乎都能见到其身影,制造了多宗高价地块。其中,保利地产4月28日竞得的合肥瑶海区地块,溢价率高达383%。5月18日,再出手拿下上海浦东新区周浦地块,总价54.5亿元,溢价率296%,楼面价高达5.5万元/平方米。

■观点

“当前的地王一定是非理性的”

“今年土地市场的情况与往年有很大区别,过去溢价率超过100%就属于比较荒唐,但目前低于100%才荒唐,很多都超过了200%的水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受北京晨报记者采访时表示,过去房企拿地是对地产行业持续看好的结果,而目前房企投资地产,则与转型机会把握不准、不敢投资其他行业有关,“保利和信达积极拿地的做法,背后的一个支撑点在于此类企业过去通过公司债发行等有了较为自由的拿地渠道。而融创拿地显然会有一个比较明显的战略,即加大重点城市的布局和投资,进行聚焦战略的实施。”

地王背后,必然有资本的驱动。银根宽松,企业的资金成本下降。同时,从2015年7月开始,离岸人民币汇率持续下跌,加上通货膨胀的影响,人民币贬值加速,合理配置资产成为企业考虑的重要问题之一。实体经济不景气,过多的流动性需要寻求出路,优质土地资源成为保值的选择。不过,易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱依然表示,“当前的地王一定是非理性的,即使5年后会解套,也不是正常的投资逻辑。”

■链接

今年,他们拿了这些地

信达地产:

1月,33.9亿元竞得杭州南星地块,折合楼面价为36679元/平方米,刷新杭州宅地楼面价纪录。

5月,123.18亿元的总价拿下杭州奥体商住地块,刷新了今年全国土地出让的总价纪录。

6月1日,58.05亿元总价、303%的溢价率拿下上海宝山区顾村地块。

融创中国:

1月,25日拿下佛山和杭州两宗高价地块;29日在南京斥资36.6亿元,以105%的溢价率摘得栖霞区城北住宅地块,成为区域地王。

2月,2日在宁波以28亿元总价摘得东部新城核心区地块;26日以6.2亿元夺得东莞清溪镇地块,溢价率达到322%。

3月,以27.5亿元夺得合肥政务区商住地块,溢价率400%。

4月,以总价8.15亿元、151%的溢价率摘得无锡惠山地块。

5月,以总价30亿元、溢价率112%拿下上海松江泗泾地块,折合楼面价高达3.8万元/平方米。

保利地产:

3月,以31.2亿竞得南京浦口地块,溢价率达到163%,折合楼面价22320元/平方米。

4月,22日以总价54.26亿元竞得福建厦门地块,楼面价25838元/平方米,成为厦门岛外单价最高和厦门总价最高“双料地王”;28日以19.44亿竞得合肥瑶海区地块,溢价率高达383.33%,刷新瑶海单价新纪录。

5月,以54.5亿元的总价竞得上海浦东新区周浦地块,溢价率296%。

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